PACE贷款:消费者要当心

PACE 贷款或财产评估清洁能源贷款是一种为清洁能源项目借款的方式。加利福尼亚州有许多 PACE 计划的提供者。消费者可能会在市场上将它们视为 HERO、(家庭能源改造机会)、YGrene 或 CaliforniaFIRST。这些贷款之所以受到人们的关注,是因为它们为绿色能源项目提供资金,无需首付,而且很容易获得资格。无论它们在纸面上看起来多么好,它们对大多数房主来说都是危险的,买卖房屋的人需要特别注意它们的含义。 PACE 贷款由房屋担保,这意味着如果业主未能付款,则可能会因丧失抵押品赎回权而失去房屋。这是特别令人担忧的,因为付款可能比业主预期的要昂贵。

尽管借款人无需预付任何费用,但付款并不便宜。它们成为您财产税账单的一部分,还款期为 5 至 25 年,收取 8% 至 9% 的利息和费用。地方政府提供 PACE 资金,然后承包商将由提供 PACE 贷款的第三方组织支付,例如 Renovate America、Ygrene Works 和 Renew Financial。它们通常由这些私人承包商上门销售。这可能会导致潜在的利益冲突。尽管大多数承包商都是诚实的,但在老年房主或那些不太了解他们签署的损失房屋的消息中,有一些悲伤的故事,因为 PACE 贷款用于升级他们不一定需要的房屋。

PACE 留置权可能不受《房地产结算程序法》(RESPA) 或《贷款真相法》(TILA) 的保护,这些法案提供了偿还能力要求、对文件进行 3 天提前审查并有权取消和对违规行为的可执行补救措施和禁止强制仲裁条款。这些排除大大减少了消费者的权利和法律选择。

如果您、客户或您认识的人决定考虑获得 PACE 贷款,以下是一些以最安全的方式进行的提示:

  • 比较其他类型的贷款:在该地区的在线贷方、信用合作社和当地银行之间购物。 FHA 203K 贷款也可用于为房屋改善提供资金,并且不需要巨额首付。这些替代产品的利率通常较低,而且没有提前还款罚款。
  • 直接与贷方交谈:在听说 PACE 贷款后,与贷方或融资组织讨论 PACE 计划。这将更好地确保您从相关各方获得所有信息。
  • 从不同的承包商那里获取报价:由于无需预付,这些工作看起来比实际价格更实惠。最好利用这个机会省钱,这最终会降低您的付款。很多时候,对于具有不同融资机制的相同工作,通过 PACE 贷款完成的项目的价格要高得多。
  • 了解条款:找出您可以实际预期的费率以及您需要支付的交易费用。了解您最终是否会获得房屋的留置权至关重要,如果您使用 PACE 融资或传统的第二抵押贷款,就会发生这种情况。了解什么是提前还款罚款,如果这是您可以考虑的任何贷款的一部分。

PACE 贷款与其他贷款不同,因为它们留在房产而不是原始借款人。这在使用 PACE 贷款出售或购买房产时发挥作用。如果房主在决定出售时仍然欠钱,则买方将负责偿还。这使得新业主在购买之前进行评估并完全了解他们同意的内容非常重要。在某些情况下,尽管有额外的贷款,但这对买家来说是有意义的,因为房屋的改进可能会更有价值,并且每月的能源费用会更便宜。另一种选择是卖方还清贷款,这可能意味着他们以更高的要价列出房屋以弥补损失。提前还清 PACE 贷款并不容易。如果买家不想自己获得贷款,这可能会导致繁重的费用,这可能会延迟或阻止房屋的销售。

批评者继续争辩说,这些贷款类似于次级抵押贷款,众所周知,次级抵押贷款在全国范围内造成了破坏。 SAR 认为分享 PACE 贷款的详细信息很重要,以便我们的会员知道要注意它们并了解它们会带来什么。对于合适的消费者,它们可能是减少对环境影响的好机会,但是最好自己购买这些改进,探索其他贷款机会或寻找更便宜的选择。


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